تاریخچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 پیشینه تاریخی این دعاوی ، بحث در مورد قولنامه ، شروط ابتدایی و مبایعه نامه و تعریف و اوصاف مالکیت تاریخچه این دعاوی به این جا برمی گردد که آیا این قولنامه یا مبایعه نامه مملک است یا وقتی مملک است که تبدیل به سند رسمی شوند ؟

شروع بحث تفاوت قولنامه با مبایعه نامه (تاریخچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی)

این بحث از اوایل انقلاب در دادگستری مطرح شد که از آن زمان تا به حال قضات به دو دسته تقسیم شدند:

دیدگاه مملک‌بودن قولنامه

یک دسته قائلند خرید زمین آپارتمان و ملک با خرید اموال منقول مثل فرش فرقی ندارد همین که بیع در ظاهر واقع شود و قولنامه امضا شد کافی است و مالکیت حاصل می شود لذا با همین مبایعه نامه های عادی نیز می تواند از حقوق مالکانه استفاده کند بنابراین به استناد همین مبایعه نامه می تواند دادخواست خلع ید دادخواست تخلیه مستأجر و یا دادخواست قلع بنا را بدهد و … تنظیم سند رسمی تشریفاتی است برای سند عادی و تأثیری در ملکیت ندارد قضاتی که قائل به این نظر بودند وقتی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش آن ها مطرح می شد معمولا به مواد بيع ٣٦٢ و 363 في مدنى استناد می کردند . حتی در دعوای تصرف عدوانی که با مالکیت کاری ندارد به استناد ماده ١٦٢ ق آدم سند عادی را نیز معیار سبق تصرف می دانستند ؛ لذا اگر در دعوای تصرف عدوانی شخصی مبایعه نامه ای آورد و ادعا کرد که به استناد این سند من سبق تصرف دارم کسانی که قائل به این نظر هستند باید از او بپذیرند چون در ماده نیامده سند رسمی بلکه گفته سند مالکیت و این گروه مبایعه نامه را مملک می دانند .

دیدگاه تعهد بودن قولنامه

دسته دیگر از قضات قائلند با توجه به قواعد و مقررات ثبتی که دارای چهار ماده طلائی ( مواد ٢٢،٤٦،٤٧،٤٨ ) است آن چه که ایجاد مالکیت می کند فقط سند رسمی است با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت فقط ارزش را باید به سند رسمی داد و فقط این سند است که به شخص حق طرح دعوای خلع ید و قلع بنا و .. می دهد.

در بحث الزام به تنظیم سند رسمی نیز این دو دیدگاه وجود دارد و طبق هر دو دیدگاه نیز حکم به الزام به تنظیم سند رسمی می شود ولی این دو با هم فرق هایی داشتند کسانی که به سند رسمی ترتیب اثر می دهند در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی عموماً استنادشان به قواعد عمومی قراردادها بود مثل مواد ۱۰،۲۱۹،۲۲۱،۲۲۳ ق . م که می گفتند یک قرارداد و تعهد واقع شده است و طرف مقابل تعهد کرده که سند را تنظیم کند و باید به تعهدش عمل کند در کنار این به مواد ثبتی نیز استناد می کردند .

کسانی که به سند عادی ترتیب اثر می دهند در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به مواد بیع استناد می کنند . قولنامه : وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده اند قراردادی منعقد می کنند که در آن دو طرف تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند این توافق ها مشمول ماده ده قانون مدنی است که بر اساس آن قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .

در تنظیم قولنامه باید موارد زیر را مد نظر قرار داده – استاد ملک را شخصاً ملاحظه کنید تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کنید . – به وسیله کد رهگیری از عدم فروش و معامله آن با شخص دیگر مطلع شوید .

– قولنامه را در سه نسخه باید تنظیم نمایید و حتی الامکان از تنظیم قولنامه دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز کنید . – در قولنامه ای که در دفتر معاملات بانکی تنظیم می شود باید علاوه بر امضای فروشنده ، خریدار ، مهر و امضای صاحب بنگاه معاملات ملکی ، دو نفر هم به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند .

آیا قولنامه مملکت است؟

باید توجه داشت که قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند الزامی است و این موضوع از نصل بند یک ماده ٤٦ و ماده ۲۲ و 48 ق ثبت که از قواعد آمره است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می باشد .

در حدود سال های 1340 به بعد که قولنامه به وجود آمد در محاکم به عنوان وعده تلقی شده و اثر الزامی نداشت تنها به وجه التزام بسنده می کردند تا سال های قبل از انقلاب هم که در این الزام تردیدی به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهی بود و بعد هم اسمش را گذاشتند مبایعه نامه چون دادگاه ها دیگر نه آن سابقه فقهی را قبول داشتند و نه قولنامه را بیع تلقی می کردند اما ماهیت حقوقی قولنامه یک قرارداد الزام آور و یک تعهد انجام کار نامیده می شود و منظور از این انجام کار همان تنظیم سند رسمی است .

قولنامه ابراز قصد طرفین

پس بهترین روش این است که قولنامه را با قصد طرفین تلفیق نموده و از شمول مقررات بيع خارج کنیم ، قولنامه ایقاع نیست زیرا طرفین ذیل آن را امضا می کنند و ایقاعات از اراده یک فرد سرچشمه می گیرد .

قولنامه ها تعهد سنگینی را بر افراد بار می کنند و طی آن وجوهی رد و بدل می شود پس یک قرارداد الزام آور هستند اما این که بگوییم قولنامه توافقی است که یک عقد دیگر را واجب می کند محل اختلاف و بحث است .

تفسیر فرانسوی از قولنامه

اگر تفسیر حقوقدانان فرانسوی را ملاک قرار دهیم قولنامه قرادادی است که تعهد انجام کار را به دوش فروشنده می گذارد و خریدار باید مشارکت کند پس قرارداد اصلی خود قولنامه است و به همین جهت الزام به تنظیم رسمی را از تعهدات ناشی از این قرارداد می دانیم نه این که بخواهد قراردادی را بعدا ایجاد کند . در سوابق فقهی فقها گفته اند هیچ عقدی را در ضمن عقد دیگر نمی شود شرط کرد چون الزام آور است ؛ به این لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را این گونه تحلیل می کنند که قولنامه خود قرارداد اصلی است ولی از این قرارداد اصلی تعهد انجام کار سرچشمه می گیرد و لذا هنگامی که دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند می کند او را ملزم به انشای یک عقد نساخته بلکه ملزم به انجام تعهدی نموده که خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنکاف کرد مدیر دفتر سند را امضا می کند پس در امضای سند عقد جدیدی واقع نمی شود .

قولنامه بعد از انقلاب

اگرچه در همان آغاز تشکیل دادگستری در ایران اندیشه ق ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال ۱۳۱۰ این ق به تصویب نهایی رسید و ثبت املاک اجباری شد لذا با وجود این نص صریح در ق ثبت دیگر جای بحثی در دادگاه ها برای این مسئله باقی نمانده است در سال های بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سؤال رفت و این موضوع منجر به صدور رأی وحدت رویه گردید که خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است و طرح دعوای خلع ید قبل از اثبات و احراز مالکیت قابل استماع نیست .

قولنامه تعهد یا بیع؟

از آن چه گفته شد نتیجه می گیریم که اولا قولنامه عقد بیع نیست و مثل مبایعه نامه نیازمند تنظیم سند رسمی است و تا سند رسمی تنظیم نشود بیع به معنی انتقال مالکیت طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی به وقوع نمی پیوندد . ثانیا قولنامه علاوه بر این که با سند عادی امضا می شود یک قرارداد صحیح و معتبر است چون دو نفر توافق کرده اند و این قرارداد طبق قانون مدنی و اصول اعتبار داشته و الزام آور و تابع قواعد عمومی قراردادها است . ثالثاً قولنامه را نباید مشمول مقررات بیع در قانون مدنی دانست .

در قولنامه مالکیت به مشتری منتقل نمی شود و مشمول ماده ۱۰ ق مدنی و ماده 6 ق آدم و مواد ۱۸۳-۲۱۹ قانون مدنی است و از این لحاظ یک قرارداد الزام آور است .

شرط ابتدایی چیست؟

شروط ابتدایی : در رابطه با تعریف شرط ابتدایی اختلاف نظر است : ۱- عهد و التزامی است که از نظر زمانی قبل و یا بعد از انعقاد عقد واقع شده باشد و چون ضمن هیچگونه عقدی نیامده لذا تعهد مستقلی است . بر اساس این تعریف شرط ابتدایی به سه نوع شرط ابتدایی قبل و بعد از عقد و شرط ابتدایی مستقل از عقد تقسیم می شود . بنا بر این تعریف ، شرط ابتدایی با ماده ۱۰ ق مدنی تطابق داشته و الزام آور است . ۲- شرطی است که بدون ذکر در عقدی از عقود معینه واقع شده باشد .

شرط الحاقی نیز نوعی شرط ابتدایی است که اگر برای روشن کردن نقاط ابهام و یا تعیین چگونگی اجرای قرارداد اصلی و معمولا بعد توافق دو طرف باشد مترادف با تعهد یک طرفه و اگر با توافق طرفین باشد خود نوعی قرارداد و از مصادیق ماده ۱۰ ق مدنی است که در این صورت اگر با عقد اصلی وابستگی داشته باشد شرط الحاق و اگر مستقل از عقد باشد مصداق قرارداد بی نام است .

بر اساس این تعریف شرط ابتدایی اعم از ماده ۱۰ ق مدنی است و فقط شامل قراردادهای خصوصی است البته در صورتی که تعهد دو طرفه باشد می تواند مصداق ماده ۱۰ باشد ؛ در حالی که در دیدگاه اول شرط ابتدایی را صرف التزام ( طرفینی بودن ) تعریف کرده اند ولی در دیدگاه دوم شرط ابتدایی به الزام ( تعهد یک طرفه ) و التزام تعریف شده است .

تعریف مالکیت و اوصاف آن

قانون مدنی حق مالکیت را تعریف نکرده است ولی از اوصاف و آثاری که برای آن استنباط می شود به اجمال می توان تعریف حق مالکیت را به دست آورد . مرسوم است که گفته شود:

مالکیت دارای سه وصف اساسی است :

۱ ) مطلق بودن : به موجب ماده ۳۰ قانون مدنی : « هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد . پس مالک حق هرگونه تصرف را در ملک خود دارد و استثناهای این قاعده باید در قوانین مطرح باشد . در حقوق کنونی این استثناها چندان فراوان است که به دشواری می توان از اطلاق حق مالکیت سخن گفت . واقع بینی ایجاب می کند که حق مالکیت را به صورت مطلق تعریف نکرده و مقید به قانون بدانیم و این گونه تعریف را بیان کنیم : « حقی که به مالک اختیار انتفاع و تصرف را در حدود قوانین می دهد . »

با وجود این هنوز هم از اصل تسلیط برای بیان اختیار مالک با احترام یاد می شود ولی این اصل مفهوم پیشین را ندارد .

در اصل 47 قانون اساسی می خوانیم : « مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است . ضوابط آن را قانون تعیین می کند . » و در اصل ٤٤ پس از تعیین سه بخش دولتی و تعاونی و خصوصی در نظام اقتصادی درباره مالکیت چنین آمده است : مالکیت در این سه بخش تا جایی که با اصول دیگر این فصل مطابق باشد و از محدوده قوانین اسلام خارج نشود و موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور گردد و مایه زبان جامعه نشود مورد حمایت قانون جمهوری اسلامی ایران است . » فیدهای اصل ٤٤ به خوبی نشان می دهد که حق مالکیت دیگر از حقوق طبیعی و مربوط به شخصیت انسان نیست وسیله ای است برای حفظ منافع عمومی و تنها در صورتی مورد حمایت قرار می گیرد که شیوه اکتساب و اجرای آن در مسیر هدف های قانون گذار باشد .

در این مفهوم تازه آخرین مرز آزادی مالک این است که مایه زبان جامعه نشود . این قید در اصل ٤٠ همان قانون در چگونگی اجرای حق مالکیت نیز دیده می شود در این اصل آمده است : هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد . »

این اصل سوء استفاده از حق مالکیت را منع می کند و انتفاع و تصرف را محدود به رفتار متعارف می کند رفتاری که نه تنها آلوده به قصد اضرار نیست بلکه معقول و متعارف است نه وسیله اضرار به بیان دیگر حق مالکیت در مرحله ایجاد فردی و در مرحله اجرا اجتماعی است .

پس در حقوق کنونی به جای گفتگو از وصف اطلاق حق مالکیت باید از اصل تسليط سخن گفت به این معنی که هرگاه در قوانین و عرف قیدی برای اعمال حق مالک دیده نشود اصل این است که حق انتفاع با تصرف مورد نزاع را دارد به طور خلاصه آن چه منع نشده مجاز است .

اطلاق حق مالکیت به معنای دیگر هم به کار می رود به این صورت که اعتبار این حق محدود به رابطه معین و نسبی نیست . مالکیت از حقوق عینی است و در برابر همه قابل استناد است و جامعه باید آن را محترم شمارد .

۲ ) انحصاری بودن : نتیجه طبیعی اطلاق اختیار مالک و لزوم رعایت احترام آن از طرف تمام مردم انحصاری بودن حق مالکیت است . مالک می تواند هر تصرفی را که مایل باشد در مال خود بکند و مانع از تصرف و انتفاع دیگران نیز بشود . مالکیت در مرحله ایجاد حق فردی است و قانون از این حق در برابر تجاوز دیگران حمایت می کند .

ماده ۳۱ ق مدنی در همین زمینه مقرر می دارد که هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون , و مواد ۳۰۸ به بعد غاصب را به رد عین ملک و منافع آن مکلف می کند و مسئولیت تلف عین و توابع آن را بر عهده او می نهد قوانین کیفری نیز تجاوز به ملک دیگران و دزدی و تصرف عدوانی و به زور را مجازات می کند .

با وجود این انحصاری بودن مالکیت خصوصی نیز به مفهوم گذشته خود باقی نمانده و از جهات گوناگون محدود شده است : قانون به سود عموم به مالکان حق ارتفاق تحمیل کرده است تا مؤسسه عمومی بتواند سیم های برق و تلفن و لوله های گاز را در محل های مناسب قرار دهد حتی دولت و شهرداری ها می توانند ملک مورد نیاز خود را تملک کنند یا زمین بایر را برای آباد کردن و تملک به دیگران دهند .

در روابط خصوصی نیز گاه حمایت از گروه های نیازمند و اجرای عدالت اجتماعی دولت را وادار به مداخله کرده است : چنانکه مستأجر محل کسب و پیشه می تواند پس از پایان مدت اجاره نیز مالک را به تجدید اجازه ناگزیر کند و مستأجر محل سکونت می تواند به استناد داشتن عسر و حرج از تخلیه ملک خودداری نماید . قراردادهای خصوصی مالک با دیگران حق انحصاری او را محدود می سازد : منتفع و صاحب حق ارتفاق می توانند از مالی که به دیگری تعلق دارد استفاده کند و مانع از تصرف مزاحم یا ممنوع کننده مالک شود .

۳ ) دائمی بودن : این وصف در هیچ یک از مواد قانون مدنی تصریح نشده و حتی در مورد مالکیت منافع نیز شرط مدت الزامی است چنانچه ماده 486 می گوید . حق مالکیت دائمی است و طبیعت آن با موقتی بودن منافات دارد . چنانچه در قانون مدنی نیز با مرگ مالک از بین نمی رود و فقط ممکن است به یکی از اسباب انتقال به دیگری واگذار شود . از وصف دائمی بودن حق مالکیت دو نتیجه گوناگون گرفته شده و مطالعه نشان می دهد که هیچ کدام مطلق و بی استثنا باقی نمانده است ؛ ۱- حق مالکیت تا موضوع آن از بین نرفته باقی است : گفته شد که حق مالکیت به دلیل کمال خود و احاطه بر چهره های گوناگون انتفاع و استعمال و اتلاف مال با موضوع خود در هم آمیخته و در دید عرف ماهیتی یکسان دارد . وابستگی حق اعتباری و شیء خارجی چندان است که جز در مورد منافع نمی توان آن دو را از یک دیگر جدا کرد .

حق مالکیت با مال موضع آن انتقال می یابد و از بین نمی رود . در موردی هم که مانعی انتفاع و تصرف مالک را ناممکن می سازد ، تا عین باقی است مالکیت هم وجود دارد ؛ چنانکه اگر غاصبی به دلیل ایجاد چنین مانعی ( مانند غرق انگشتر در برکه آب ) ناچار از دادن بدل آن به مالک می شود ( ماده ۳۱۱ ق م ) پس از دسترسی به عین مال مالک می تواند بدل را رد کند و مال خود را بگیرد و به همین جهت آن را بدل حیلوله می نامند تا نشانه حائل شدن غاصب میان مالک و مال باشد و در توصیف آن گفته می شود : نوعی غرامت است که به مالک داده می شود تا در برابر سلطه ای که از دست داده است از آن بهره مند شود . » با وجود این در حقوق ما ارتباط عین مال با حق مالکیت نیز گاه قطع می شود بی آن که مال تلف گردد یا حق انتقال یابد .

برای مثال در فرضی که مالک عین مال را وقف می کند مال موقوف از ملکیت او خارج می شود و به منتفعان نیز انتقال نمی یابد زیرا موقوف عليهم تنها حق انتفاع از عین را پیدا می کنند . به همین جهت می گویند ماهیت وقف فک ملک است نه تملیک .

همچنین در موردی که مالک از حق خود اعراض می کند حق مالکیت انتقال نمی یابد ، از بین می رود و مال در زمره مباحات است و در اثر حیازت حق دیگری ایجاد می شود یا در زمره اموال عمومی ( انفال ) باقی می ماند . ( اصا ٤٥ ق اساسی و ماده ۸ ق اراضی شهری مصوب 1366 )۲- حق مالکیت در اثر معطل ماندن از بین نمی رود این نتیجه در تملکی که به ارث یا قرارداد یا اخذ به شفه به دست آمده است قطعی است و مرور زمان نیز در اصل حق اثر ندارد و تنها اختیار طرح دعوی را از مدعی می گیرد ( ماده 735 ق آ.د.م سابق ) ولی در تملکی که به حیازت انجام می شود بعضی از فقیهان گفته اند که در اثر باثر شدن زمین ملکیت از بین می رود و در زمره اموال عمومی در می آید این نظر در فقه مهجور مانده و مشهور مالکیت کسب شده را باقی می داند .

با وجود این حقوق کنونی از این نظر الهام گرفته است : در ماده ۹ ق زمین شهری به دولت اجازه داده شده است که زمین مورد نیاز خود را از اراضی بائر نیز تأمین کند و هم اکنون اجرای این ماده معلق مانده است . با پیشرفت فکر ملی شدن اموال و صنایع حدود مالکیت فردی دگرگون شده و حقوق افراد در برابر قوای عمومی محدود گردیده است ولی چون این اوصاف را به عنوان اصل باید پذیرفت مالکیت را می توان بدین عبارت تعریف کرد : مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند . »

در‌ادامه بیشتر به این مبحث خواهیم پرداخت…

به وکلاء معتمد در این زمینه مراجعه کنید

لوایح و پرونده های خود را با سپردن به غیر وکلا نابود نکنید.هر پرونده زمان، علم و دانش مخصوص به خود را می خواهد.

برای دسترسی به وکلای متخصص در این مورد از طریق تماس با ما اقدام نمائید

به امید دیدار شما