عقد اجاره(تعریف)

 عقد اجاره عبارت است از : « تملیک منافع عين مستأجره توسط مؤجر به مستأجر در مدت زمان معین در ازای عوض معلـوم ( اجـرت المسمى يا اجرت المثل ) . »

مؤجر مؤجر اعم از مالک عین و مالک منفعت ( مستأجر ) است . دعاوی مالی نظیر دعوى خلع ید ، حتماً باید توسط مالک اقامه گردد ، اما در بحث تخلیه لازم نیست مؤجر مالک عین مستأجره باشد . لذا در دعوی تخلیه از مؤجر سؤال نمی شود که مالک است ، نماینده مالک است یا وکیل مالک ، بلکه همین مقدار که احراز شـود خواهـان مؤجر بوده است ، می تواند دعاوی مرتبط با اجاره مانند تخلیه ، اجرت المسمى ، اجرت المثل و … را طرح نماید .

به همان مبنا و دلیلی که شخص مجوز پیدا کرده اجاره دهد ، به همان مبنا نیز اجازه دارد اقامه دعوی کند . مگر اینکه احراز شود مؤجر عين مستأجره را به صورت فضولی اجاره داده است که در این صورت ، اجـاره غیرنافذ و تابع قواعد عقد فضولی خواهد بود ، یعنی اگر مالک اجازه دهد ، اجـاره نـافـذ شـده و مالک ، مؤجر اصلی می گردد ، اما اگر اجازه ندهد ، اجاره باطل است .

شرایط عین مستأجره در عقد اجاره

۱ ) مؤجر باید قدرت بر تسلیم داشته باشد : چنانچه مؤجر قادر به تسليم عين مستأجره نباشد ، عقد اجـاره باطل است ، مانند اینکه عین مستأجره در تصرف غاصب بوده و مؤجر نتواند آن را از ید وی خارج نماید یا اینکه دولت ، ملک یا اتومبیل را توقیف کرده و اجازه تصرف در آن را ندهد . ماده 470 قانون مدنی مقرر می دارد : « در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است . »

۲ ) استفاده از منافع با بقاء عین ممکن باشد : بنابراین کالاهای مصرفی مانند میـوه جـات قابـل اجـاره دادن نیستند . ماده 471 قانون مدنی می گوید : « برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد . »

3 ) عين مستأجره باید معین باشد : ماده ٤٧٢ قانون مدنی مقرر داشته است :« عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است . » بنابراین ، اجاره دادن یک چیز ( عین مجهول ) با یکی از چند مغازه ( عين مـردد ) صحیح نیست ؛ زیرا عـيـن مستأجره در این گونه موارد معین نیست . البته حقوقدانان می گویند اگر مؤجر دو مغازه دارد که از هر جهت مانند یکدیگر بوده و یکی از آنها را بدون اینکه تعیین کند اجاره می دهد ، همین مقدار علـم اجمـالی بـه عـين مستأجره برای صحت اجاره کافی است.

شرایط صحت عقد اجاره

 ۱ ) شرایط اساسی صحت معامله : با توجه به اینکه اجاره نوعی عقد است ، شرایط صحت عقـد باید در آن رعایت شود . شرایط اساسی صحت معامله در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده است که عبارتند از : الف – قصد طرفین و رضای آنها : عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند ( ماده ۱۹۱ قانون مدنی ) . ب – اهلیت طرفین : برای این که متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند ( ماده ۲۱۱ ) . ج – موضوع معیّن که مورد معامله باشد : مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهـد تسلیم یا ایفاء آن را می کنند ( ماده ٢١٤ قانون مدنی ) . د – مشروعیت جهت معامله : در معامله لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشـد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است ( ماده ۲۱۷ قانون مدنی ) .

۲ ) تعیین مدت : چنانچه در عقد اجاره مدت معین نشود ، اجاره باطل است . ماده 468 قانون مدنی می گوید : « در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است . » اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یـا سـالی فـلان مبلغ معین شده باشد ، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عين مستأجره را بیش از مدت های مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و مؤجر هـم تخليـه يـد او را نخواهـد ، مـؤجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف ، مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود ( ماده 501 قانون مدنی ) .

تعیین اجاره بها

در عقد بیع ، عوضین باید معلوم باشد و گرنه بیع غرری و باطل خواهد بود . در اجاره ، فقها به تعیین اجـاره بها اشاره ای نکرده اند ، لذا در خصوص لزوم تعیین اجاره بها برای صحت عقد اجاره اختلاف نظر وجود دارد :

الف – تعیین اجاره بها لازم است : برخی معتقدند در اجاره نیز مانند بیع باید اجاره بها معین باشد و گرنه اجاره باطل است .

ب – تعیین اجاره بها لازم نیست : یکی از وظائف مجتهد و حاکم شرع این است که محرمات الهی را از منابع معتبر استخراج نموده و در اختیار سایرین قرار دهد .

وقتی فقها در خصوص حرمت یا بطلان مسألهای اظهار نظر نمی کنند ، معنایش آن است که دلیلی در خصوص آن وجود ندارد و در این گونه موارد اصل بر اباحـه و جواز آن است . بنابراین ، به نظر می رسد از لحاظ فقهی می توان اجاره بها را معین نکرد که در ایـن صـورت برای تعیین آن ، با رجوع به کارشناس اجرت المثل مشخص می گردد .

قانونگذار نیز تنها تعيين عين مستأجره را مورد تصریح قرار داده ( ماده ٤٧٢ قانون مدنی ) و اشاره ای به بطلان اجاره در صورت معین نبودن اجاره بها ننموده است ، در حالی که در خصوص بیع ، عدم تعيين عوض را موجب عقد بطلان دانسته است .

علاوه بر آن ، از مواد ۲۳ و 36 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیز می توان به عنوان مؤيد مطلب استفاده کرد . توضیح مطلب اینکه قراردادهای اجاره بین مردم ممکن است کتبی یا شفاهی باشد و در هر صورت یا طرفین به هنگام عقد ، اجاره بها را معین می کنند یا معین نمی کنند .

اگـر اجـاره بـهـا در معین نشده باشد ، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است ، مانند آنکه مستأجر هـر مـاه پانصد هزار تومان به مؤجر داده و مؤجر نیز آن را دریافت می کند .

اما چنانچه اجاره بها تعیین نشده و توافـق عملی نیز حاصل نگردد ، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می گوید با رعایت مقررات ایـن قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود .

تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز ، به معنی آن است که قانونگذار عدم تعیین اجاره بها را موجب بطلان عقد اجاره ندانسته است .

به وکلاء معتمد در این زمینه مراجعه کنید

لوایح و پرونده های خود را با سپردن به غیر وکلا نابود نکنید.هر پرونده زمان، علم و دانش مخصوص به خود را می خواهد.

برای دسترسی به وکلای متخصص در این مورد از طریق تماس با ما اقدام نمائید

به امید دیدار شما