اجاره یکی از عقود امانی مقرر در قانون مدنی است که حواشی آن شامل اجاره بها و دعاوی مربوطه است که ذیلا اشاره ایی به آنها می کنیم.

قاعدهِ کلی در مورد اجاره بهاء و دعاوی مربوطه:

ماده 494 ق.م :عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف مي‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه ‌دارد وقتي بايد اجرت‌المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر اين كه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده نمايد.

فلذا اگر مستأجر بعد از انقضاء مدت، از تخلیه مورداجاره خودداری کند، موجر می­ تواند با تقدیم دادخواست، از دادگاه درخواست تخلیه مورداجاره را بنماید؛ اما این قاعده توسط قانون روابط موجر و مستأجر 56 و در برخی شهر هایی خاص، تخصیص خورده است .

ماده ۳۱ ق. ر 56: اين قانون در نقاطي اجرا مي‌شود كه تاكنون قانون ‌روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده يا وزارت دادگستري با جلب نظر وزارت مسكن و شهرسازي و لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجر و مستأجر براساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.

طبق قانون 56، به محض انقضاء مدت، موجر نمی­ تواند تقاضای تخلیه کند؛ بلکه می ­تواند تقاضای تعدیل مال­الاجاره را کند. موارد تخلیه در قانون 56 در ماده 14 و 15 بیان شده و در غیر این موارد دیگر نمی ­توان تقاضای تخلیه کرد؛ بنابراین یک برخورد دائمی بین موجر و مستأجر در روابط استیجاری مشمول قانون 56 وجود دارد.

تعدیل اجاره ­بها (اجاره بها و دعاوی مربوطه)

در ماده 4 ق. 56 تعدیل اجاره­ بها پیش ­بینی شده است. این ماده مقرر می­دارد:

موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينة‌ زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره ­بها را بنمايد، مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده ‌مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين‌ يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه ‌با جلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهدكرد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.

تعدیل اجاره بها از حقوق موجر و مستأجر هر دو است؛ بنابراین هر دو می­توانند تعدیل اجاره بها را بخواهند. اگر موجر تعدیل را بخواهد خواسته­اش زیاد کردن و اگر مستأجر تعدیل را بخواهد خواسته­اش کم کردن اجاره است.

اهداف اساسی تعدیل اجاره­ بها

پیش­بینی تعدیل اجاره­ بها در قانون، اهدافی را دنبال می­کرد که عبارتند از:

1. کسی که به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگر، به منظور اجاره، متصرف ملکی باشد، بتواند درخواست تجدید اجاره را بنماید و مالک ملزم باشد آن را تجدید کند؛

2. درخواست خلع یدِ مستأجر از دادگاه­ها یا اداره ثبت به عنوان منقضی شدن مدت اجاره یا قرارداد، پذیرفته نشود؛ مگر به موجب ماده 14 یا 15 قانون روابط موجر و مستأجر 56؛

3. جلوگیری از ترقی مال ­الاجاره و تثبیت آن.

قانون 56 خلاف اصول شرعی و حقوقی و برگرفته از قانون کشورهای اروپایی بود؛ اما در کشورهای اروپایی این قانون مربوط به زمان جنگ بوده و بعد از جنگ به اصول خود برگشتند؛ ولی در کشور ما همچنان در موارد خاصی قانون 56 حاکم است.

شرایط تعدیل اجاره ­بها (در اجاره بها و دعاوی مربوطه)

ترقی یا تنزل هزینه زندگی (تورم). در اینجا منظور از تنزل یا ترقی هزینه زندگی آنچه که بانک مرکزی اعلام می­کند نیست؛ بلکه منظور واقعیت جامعه است که معمولاً با کارشناسی تعیین می­شود؛

انقضاء مدت اجاره. تقاضای تعدیل، قبل از انقضاء مدت اجاره رد می­شود؛ چون دعوی مطابق با قانون طرح نشده است؛

سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره گذشته باشد یا سه سال تمام از تاریخ حکم قطعی دادگاه در مورد تعیین یا تعدیل اجاره بها گذشته باشد؛ مثلاً فردی که مغازه دیگری را به مدت دو سال اجاره کرده است، پس از دو سال شرط دوم محقق شده است؛ ولی نمی­توان تقاضای تعدیل نمود.

مثال 2: تصرف عین مستأجره به عنوان اجاره عملی هم مشمول قانون 56 می­شود و هر یک از طرفین می­توانند تقاضای تعیین اجاره­بها بنمایند. دادگاه باید با جلب نظر کارشناس اجاره­بها را به نرخ عادله روز و با توجه به واقعیات جامعه تعیین یا تعدیل کند.

ماده 4 گفته حکم دادگاه قطعی است؛ ولی این قسمت از ماده منسوخ است؛ چون ‌رأي وحدت رويه شماره 519 مورخ 2/12/1367 هيأت عمومي ديوان عالي كشور مقرر می­دارد:

‌ماده 12 قانون تشكيل دادگاه­هاي حقوقي يك و دو مصوب آذرماه 1364 احكام دادگاه­هاي حقوقي دو را در موارد مصرحه در اين ماده قابل رسيدگي‌تجديدنظر شناخته و ماده 4 قانون تعيين موارد تجديدنظر احكام دادگاه­ها و نحوه رسيدگي آن‌ها مصوب مهرماه 1367 هم دادگاه­هاي حقوقي يك را ‌مرجع رسيدگي تجديدنظر و نقض اين نوع احكام قرار داده كه علي‌الاطلاق شامل احكام دادگاه­هاي حقوقي دو موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و ‌مستأجر مصوب 1356 نيز مي‌شود …

منظور این است که این رأی قابل تجدیدنظر است. علاوه بر این بند ب ماده 331 ق.آدم مقرر می­دارد:

‌ماده 331 – احكام زير قابل درخواست تجديدنظر مي‌باشد: …

ب – كليه احكام صادره در دعاوي غيرمالي. …

نکته: تعدیل اجاره­بها یک دعوای غیرمالی است.

دادخواست تعدیل اجاره­ بها

دادخواست تعدیل اجاره ­بها که به شعبه ارجاع شد، دستور تعیین وقت رسیدگی داده می­شود، طرفین دعوت می­شوند و در جلسه دادگاه اظهارات طرفین و دفاعیات خوانده صورت­جلسه می­شود و پس از احراز رابطه استیجاری و شرایط تعدیل اجاره­بها، قرار ارجاع امر به کارشناس صادر می­شود تا اجاره­ بها به نرخ عادلهِ روز تعیین شود.

نمونه قرار ارجاع امر به کارشناس

 با توجه به ضرورت جلب نظر کارشناس، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر می­نماید تا کارشناس منتخب با رعایت کلیه عوامل مؤثر در قضیه و مطالعه پرونده و بازدید از مغازه موردِ اختلاف، اجاره­بهای عین مستأجره را به نرخ عادله روز تعیین نماید. برای این منظور دادگاه آقای مهندس … را به قید قرعه و با دستمزدی به مبلغ … ریال به عنوان کارشناس انتخاب می­نماید تا ظرف بیست­روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به اجرای قرار و اعلام نتیجه اقدام نماید. مقرر است دفتر بدواً وقت احتیاطی تعیین به خواهان (وکیل خواهان) ابلاغ تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ، دستمزد را تودیع و فیش مربوطه را پیوست نماید. سپس در صورت ایداع دستمزد، به کارشناس اخطار تا در مهلت مقرر نسبت به اجرای قرار و اعلام نتیجه، اقدام نماید.

رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

این موارد حتی­ الامکان باید به کارشناس رسمی ارجاع شود و اگر کارشناسی رسمی راه و ساختمان وجود نداشت به خبره ارجاع می­شود.

در این قرار مهلت کارشناسی برای اظهارنظر باید مشخص شود. مهلت تودیع دستمزد کارشناس نیز حتماً باید ذکر شود و یک هفته نیز می­باشد.

پس از اظهار نظر کارشناس اینطور دستور داده می­شود:

دفتر ثبت، پیوست سابقه، به طرفین اخطار تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ در دفتر دادگاه حاضر و نظر کارشناس را ملاحظه و نسبت به آن نفیاً یا اثباتاً اظهار نظر نمایند. دستمزد کارشناس نیز پرداخت شود.

از این پس دو حالت ممکن است پیش آید:

الف) نظریه کارشناس از اعتراض مصون می­ماند که در این صورت بر اساس آن رأی صادر می­شود.

ب) به نظریه کارشناس اعتراض می­شود. اگر اعتراض مستدل و موجه و مؤثر باشد قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسی صادر می­شود؛ اما اگر اعتراض مستدل یا موجه نبود اعتراض رد و ختم رسیدگی اعلام و رأی صادر می­شود.

اگر اعتراض وارد بود قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسان صادر می­شود.

نمونه قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسان

با توجه به اینکه خواهان به نظر کارشناس منتخب اعتراض کرده است و تقاضای ارجاع امر به هیأت کارشناسی را نموده است، دادگاه جهت رعایت حقوق احتمالی معترض، قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسان رسمی دادگستری صادر می­نماید تا با توجه به مطالب معروضه در لایحه اعتراضیه خواهان و نظر کارشناس بدوی نسبت به اجرای قرار کارشناسی ظرف بیست­ روز از تاریخ ابلاغ اقدام نمایند. برای این منظور آقایان … و … و … به عنوان اعضای هیأت کارشناسی با دستمزدی به مبلغ … ریال برای هر کدام به قید قرعه انتخاب می­نماید و تودیع دستمزد کارشناسان به عهده خواهان (معترض) است. مقرر است دفتر بدواً وقت احتیاطی تعیین به خواهان (معترض) اخطار تا دستمزد هیأت کارشناسی را تودیع و فیش مربوطه را ضمیمه نماید.

سپس در صورت ایداع دستمزد، به اعضای هیأت اخطار تا در مهلت مقرر نسبت به اجرای قرار و اعلام نتیجه اقدام کنند.

رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

اگر هم خواهان و هم خوانده اعتراض کنند هزینه هیأت کارشناسی بر عهده خواهان است؛ زیرا اگر تنصیف شود ممکن است یکی از طرفین پرداخت نکند و مشکلاتی بوجود می­آید.

در این مرحله هم اگر نظریه هیأت کارشناسی مورد اعتراض موجه و مستدل و مؤثر واقع شد. امر به هیأت کارشناسی هفت نفره ارجاع می­شود.

اگر نظر هیأت کارشناسی از اعتراض مصون ماند پرونده در وقت احتیاطی به نظر قاضی می­رسد یا ممکن است در وقت فوق­العاده به نظر قاضی برسد که به این نحو صورت­جلسه می­شود:

نمونه رأی دادگاه

به تاریخ … در وقت فوق­العاده جلسه شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان … تشکیل است و پرونده کلاسه فوق تحت نظر است ملاحظه می­گردد نظریه کارشناسی واصل، به طرفین ابلاغ و از اعتراض مصون مانده است؛ لذا ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی رأی صادر می­نماید:

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست آقای … فرزند … به طرفیت آقای … فرزند … به خواسته تعدیل اجاره­ بهای یک باب مغازه واقع در … از تاریخ تقدیم دادخواست، دادگاه با احراز مالکیت خواهان و رابطه استیجاریِ فی­مابین به دلالت مدارک پیوست و با احراز ارکان و شرایط تعدیل، به منظور تعیین اجاره ­بهای عادلهِ عین مستأجره، قرار ارجاع امر به کارشناس صادر نمود و کارشناسِ منتخب پس از اجرای قرار کارشناسی، اجاره ­بهای مغازه مورد اختلاف را از تاریخ تقدیم دادخواست ماهانه … ریال اعلام نمود. نظر کارشناس پس از وصول به طرفین ابلاغ که مورد اعتراض خواهان قرار گرفت و دادگاه جهت رعایت حقوق احتمالیِ معترض، قرار ارجاع امر به هیأت کارشناسی را صادر و هیأت مذکور پس از اجرای قرار، نظر کارشناس بدوی را عیناً تأیید نمود. نظر کارشناسی اخیر نیز به طرفین ابلاغ و در مهلت مقرر از اعتراض آنها مصون باقی مانده است و نظرات کارشناسی یاد شده با اوضاع و احوالِ محقق قضیه نیز مغایرتی ندارد؛ لذا دادگاه با توجه به مراتب فوق دعوای خواهان را تا میزان مقرر در نظر کارشناسی ثابت و موجه تشخیص داده و مستنداً به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 رأی بر تعدیل اجاره ­بهای عین مستأجره از تاریخ تقدیم دادخواست (../../90) از مبلغ … ریال در ماه به مبلغ … ریال در ماه صادر می­نماید. این رأی حضوری و ظرف بیست­روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان … است.

رئیس شعبه … دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …

اگر خسارات دادرسی هم مطالبه شده بود ذیل رأی می­نویسیم:

همچنین مستنداً به مواد 515 و 519 ق.آدم خوانده را به پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ … ریال و دستمزد کارشناس به مبلغ … و حق­الوکالهِ وکیل طبق تعرفه در حق خواهان محکوم می­نماید. رأی صادره …

(البته اگر نظر قاضی به صحت محکوم کردن خوانده به خسارت دادرسی در دعوای تعدیل باشد)

اگر خواسته متعدد باشد و دادخواست به این شرح باشد: تعدیل اجاره ­بها و مطالبه مابه­التفاوت آن مقوم به دویست­هزار ریال (به استناد بند 12 ماده 3 ق. وصول …)

اگر در دادخواست، مابه­التفاوت هم مطالبه شده بود در ماده 5 قانون 56 اجازه داده شده که دادگاه خوانده را به پرداخت مابه­ التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور رأی محکوم کند.

تفاوت این فرض با فرض قبل که مطالبه مابه­ التفاوت نشده بود در این است که در فرض قبل با توجه به اینکه تعدیل اجاره ­بها اعلامی است، اجرائیه صادر نمی­شود هر چند در هر دو فرض اجاره تعدیل شده؛ ولی در فرض دوم خوانده به پرداخت مابه­التفاوت اجاره از زمان تقدیم دادخواست تا صدور رأی محکوم می­شود و در صورت تقاضای خواهان اجرائیه هم صادر می­شود.

در فرض دوم در ادامه رأی نوشته می­شود:

و در مورد مطالبه مابه­التفاوت اجاره ­بهای سابق و فعلی مستنداً به ماده 5 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 56 خوانده را به پرداخت مبلغ … ریال بابت مابه­التفاوت اجاره­ بهای سابق و فعلی از تاریخ تقدیم دادخواست تا کنون (تاریخ صدور رأی قید می­شود) در حق خواهان محکوم می­نماید. این رأی حضوری …

در مورد خسارت ناشی از دادرسی در باب تعدیل اجاره ­بها، به نظر می­رسد نباید نسبت به خسارات ناشی از دادرسی خوانده را محکوم کرد؛ زیرا در باب تعدیل اجاره ­بها قانون اجازه داده که خواهان به دادگاه مراجعه کند و تقاضای تعدیل کند و خوانده، سبب ایراد خسارت به خواهان نشده است؛ لذا در رأی اینچنین می­نویسیم:

و در مورد مطالبه خسارات دادرسی با توجه به اینکه خواهان با تجویز قانون به دادگاه مراجعه کرده و خوانده سبب ایراد خسارت به وی نشده است لذا دادگاه دعوی خواهان را نسبت به این بخش از خواسته غیرموجه تشخیص و رأی بر بطلان دعوی وی صادر می­نماید.

به نظر می­رسد ذیل ماده 5 ق.روابط … 56 تا کنون واقع نشده است.

سؤال: آیا تعدیل اجاره­ بها در مورد اماکن مسکونی امکان­پذیر است؟

جواب: تا قبل از تصویب قانون سال 62، قانون 56 مشمول اماکن مسکونی هم می­شد؛ اما پس از تصویب ق. 62 اماکن مسکونی از شمول قانون 56 خارج شد؛ پس قانون 56 مشمول اماکن مسکونی نیست و تعدیل اجاره ­بها در مورد اماکن مسکونی صورت نمی­گیرد؛ اما بعضی می­فرمایند دادگستری مرجع عام تظلمات است (اصل 159) و رسیدگی می­شود؛ لیکن با توجه به اینکه قانون 56 خلاف شرع است و قانون­گذار هم بخشی از موارد را از شمول این قانونِ خلاف شرع خارج کرده است، مشمول دانستن آن اشتباه است.

سؤال: آیا شریک مشاعی می­تواند علیه مستأجر دادخواست تعدیل اجاره ­بها بدهد؟

جواب: بله. در رأی دادگاه انتظامی قضات در موردی که قاضی تعدیل اجاره­ بها را از شریک مشاعی رد کرده بود متخلف انتظامی تشخیص داده شد.

سؤال: اگر عرصه مغازه متعلق به مؤجر و اعیانی آن متعلق به مستأجر باشد، آیا مؤجر می­تواند علیه مستأجر دعوای تعدیل اجاره ­بها مطرح کند (در زمین­های اوقافی این موضوع کثیرالوقوع است)؟

جواب: بله. مقررات مربوطه در این مورد هم جاری است. در این فرض دادگاه در قرار ارجاع امر به کارشناس از کارشناس می­خواهد که با توجه به اینکه مستأجر مالک اعیانی است اجاره­ بها را تعیین کند.

در مورد مبنای محاسبه اجاره­ بها به نرخ عادله روز موضوع ماده 4 ق.روابط مؤجر و مستأجر دو نظر وجود دارد:

نظریه اکثریت: مبنا نظر کارشناس است و نظریه کارشناس طریقیت دارد.

نظریه اقلیت: مبنا نظر کارشناس است و نظریه کارشناس موضوعیت دارد.

نظر کمیسیون: قبلاً با توجه به قانون، مبنا، شاخص نرخ تورم که توسط بانک مرکزی اعلام می­شد بود و با اصلاح ذیل ماده 4 ق. روابط مؤجر و مستأجر، مبنا، نظر کارشناس با در نظر گرفتن نرخ عادله روز تعديل می­شود؛ پس نظر کارشناس طریقیت دارد؛ یعنی اگر متوجه شویم نظر کارشناسی با قرائن و امارات موجود مطابقت ندارد نظر کارشناس رد می­شود و اگر پس از ارزیابی اعتبارش مشخص شد براساس آن حکم صادر می­شود. مواردی از قبیل عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی، میزان اجاره سال­های قبل، شاخص تورم و واقعیت­های موجود، در تعدیل اجاره ­بها مؤثر می­باشد.

سؤال: آیا سرقفلی در میزان اجاره ­بها تأثیر دارد؟

جواب: در قانون در این خصوص بحثی وجود ندارد؛ ولی در اجتماع این واقعیت وجود دارد که یک سری از مستأجرین سرقفلی داده بودند هر چند در آن زمان غیرشرعی اعلام شده بود؛ بنابراین یک عرف پذیرفته شده محسوب می­شود و طرفین هم قبول دارند که سرقفلی در اجاره ­بها مؤثر است که باید از کارشناس خواسته شود که اجاره ­بها را با فرض وجود سرقفلی اعلام کند.

در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل‌، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تا روز صدور حكم‌، محكوم مي‌نمايد. دايره اجرا مكلف است ‌خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌ بها، مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به ‌شرح فوق درخواست كند.

برگرفته از «دعاوی راجع به اجاره بهاء-امجدیان»